（原标题：REITs观察｜华泰宝湾物流REIT应对挑战）股海策略
观点网 在充满挑战与机遇的2024年，华泰宝湾物流REITs交出了一份稳健的成绩单。
此前，华泰宝湾物流REIT发布了2024年年度报告，披露了从2024年9月13日基金合同生效起，至2024年12月31日期间的业绩表现。
根据报告，华泰宝湾物流REIT期内实现收入3151.45万元，净利润349.34万元，经营活动产生的现金流量净额为2371.70万元。该期现金流分派率为1.44%，年化现金流分派率为4.79%。
报告期内，华泰宝湾物流REIT全年完成可供分配金额1680 14.42万元，单位可供分配金额为0.0561元。单位可供分配金额相较于招募说明书可供预测达成率为108%。对此，管理层表示，这主要是由于项目存在一定存量的期初现金余额，并且在本期有效地压缩了资本性支出。
截至期末，该基金总资产和净资产分别为12.44亿元和12.22亿元。
资产运行情况
据了解，华泰宝湾物流REIT持有的3个底层资产项目分别为天津宝湾物流园、南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园。
其中，天津宝湾物流园已运营年限15年；南京宝湾物流园已运营年限10年；嘉兴宝湾物流园一期已运营年限7年，嘉兴宝湾物流园二期已运营年限6年。
截至2024年12月31日，3个资产可租赁面积合计31.70万平方米，实际出租面积合计30.89万平方米，出租率97.45%，平均月末有效租金单价（含税）为29.85元/平方米/月，报告期末有效租金单价（含税）为29.98元/平方米/月。
数据来源：企业公告
产城园区评论了解到，报告期内，底层资产项目出租率和单位租金都维持较高水平，这主要是由于提升了园区内综合楼和宿舍的出租率，以及加强了堆场使用效率。
租户结构方面，华泰宝湾物流REIT底层资产项目租户主要以第三方物流、生产制造、零售商贸、电子商务为主。
截至报告期末，3个园区租户共计43个，租金收缴率达98.03%，加权平均剩余租期为517.04天，租期结构保持较高位。
其中，天津宝湾物流园加权平均剩余租期为361.70天，全年租金收缴率为96.08%；南京宝湾物流园加权平均剩余租期为781.75 天，全年租金收缴率为99.02%；嘉兴宝湾物流园加权平均剩余租期为452.59 天，全年租金收缴率为99.73%。
营收方面，项目公司主要通过出租、运营基础设施资产取得仓储租金收入、仓储物业管理费收入、综合楼租金收入、停车场等服务收入及堆场收入等营业收入。
在报告期内，华泰宝湾物流REIT共实现营业收入3151.45万元，其中租金收入占比基金总营收65.01%，物业管理费收入占比基金总营收26.73%。
关于未来提升收入的举措，管理层表示，会依据市场的价格租赁去租赁项目上的办公室和综合区域，以此来增加收入来源。
同时，将积极引进合作方去推进屋顶光伏的建设，进一步丰富收入途径，并积极落实合同履约，针对现有的核心客户提供定制化的续约方案，采用短租期降价去化、长期的锁定合约的方式进行，以对冲市场的下行风险。
机遇与挑战
根据物联云仓统计数据，截至2024年12月31日，全国41个重点城市通用仓平均租金为23.78元/平方米/月，环比下降0.18%，同比下降2.01%；空置率为14.94%，环比下降1.06个百分点，同比下降0.26个百分点。客户需求方面，小面积客户需求增多，东部地区为需求主力区域。
整体来看，2024年国内仓储物流市场需求总体稳定，2024年新增供给较2023年有所减少，虽整体租金水平有所下滑，但出租率逐渐上升。对此，宝湾物流管理层认为，“以价换量”策略会贯穿2025年。
展望2025年，华泰宝湾物流REIT表示， “稳中求进、以进促稳”的经济总基调为仓储物流行业创造了良好的发展环境，随着仓储物流市场供给高峰的过去，市场整体出租率也有望进一步提高，但2025年仍将是机遇与挑战并存的一年。
产城园区评论获悉，天津宝湾物流园位于滨海新区的核心区域，所属辖区内的天津港为华北地区最大港口。虽天津市物流仓储市场整体存量较大，且租金及出租率处于相对低位，但存量项目及新增供给主要集中在天津市武清、北辰等区域，项目所在滨海新区塘沽片区近三年无新增土地供应，未来仍将以现有存量项目为主导。
另外，天津资产项目现有租户以港口贸易类型为主，租户涉及的行业也比较广泛，贸易对手国比较分散。
管理层表示，单一的贸易对手国的市场波动对项目运营的整体的影响处于可控范围，对于个别业务涉及对美出口的租户的续约计划，存在调整的可能性，也做好了前期客户替代的准备。
南京宝湾物流园位于江宁区空港核心位置，拥有快速通往主城区的路运交通优势及机场枢纽优势，片区整体配套成熟，需求丰富。同时，江宁区仓储用地整体供应紧张，新投运项目主要集中在2024年交付，且主要为产业客户自用，未来三年新投运项目将大幅度减少，市场将逐渐趋于稳定。
嘉兴宝湾物流园位于嘉兴市秀洲区现代物流园板块，由于近期上海仓储市场集中供应，原上海外溢客户出现回流，同时叠加嘉兴市场的供应，市场短期内面临一定的挑战，加之2025年到期租户较多。管理层表示，出租率方面审慎考虑增加2年爬坡期，至2027年恢复至正常水平。
同时，将协同运营管理机构，加强对到期租户的监控及续约沟通，同时结合嘉兴市的产业腾挪及产业引导，挖掘新增客户需求，依托嘉兴项目低容积率单层仓的稀缺产品特点，细化仓储服务，提升客户粘性以及园区的租赁竞争力。
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